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重磅!土地管理迎巨变,普宁人关心的小产权房能转正吗?

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重磅!新版《土地管理法》获通过


土地,作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。土地和楼市息息相关。


任何有关土地政策的风吹草动,都会挑逗地产人的敏感神经,毕竟会对楼市造成短期或长期的影响。


2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。


党中央农村土地制度改革的决策和试点的成功经验,正式上升为法律,试点改革迈向依法改革、全国铺开。


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新土地管理法将于2020年1月1日起施行新修改的土地管理法,把农村“三块地”改革的成功经验全部吸收了,在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定。


其中,最受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。这不仅与农民的切身利益相关,作为房地产开发的“弹药”,土地的改革同样会对楼市产生重要影响。


新《土地管理法》删除了原法第43条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定,允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记,并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。


同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押


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新的地管理制度是否会影响楼市?



值得注意的是,农村集体经营性建设土地入市,改变了原先建设用地只能用国有土地的格局,是否会对土地供应格局形成冲击备受关注。


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业内预计,新的制度安排对楼市尤其是商品房市场冲击不大。


全国人大常委会法制工作委员会经济法室副主任杨合庆表示,新修改后的土地管理法将为农民利益提供更加充分的、实实在在的保障。


杨合庆明确表示,不会对土地市场造成冲击。“集体经营性建设用地入市要符合规划,必须要经过依法登记,并在每年的土地利用年度计划中作出安排。即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。”


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中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度未来加速改革也有巨大的意义,将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。


具体而言,此次政策施行后,预计能为后续租赁市场的改革提供更为充足的用地。要在2020年形成相对好的租赁市场,相关集体建设用地改革必不可少。


易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,很多大城市的供地力度不大,当前租赁市场的用地面临很多压力。政策落地将对于一二线城市和部分三四线城市的城中村和城边村影响最大。


58安居客房产研究院首席分析师张波认为:长远来看,集体经营性建设用地入市的确会对土地供应格局产生重大影响,推动土地供应格局由一元化向二元化发展,但这种影响却是逐步的、渐进的。


如果仅从中短期来看,其对于土地市场的冲击非常有限,因为入市并非无条件和随意的,不仅要符合规划,入市土地的总量也会有相应年度计划。



小产权房有无可能被转正?



集体土地入市,不再“必须国有”之后,很多人顿时兴奋异常,以为小产权房终于可以转正了。


小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

那么农村集体土地入市是不是意味着小产权房将合法化?


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要知道,目前的土地归属,有两种,一种是农村土地归集体所有,另一种则是城市建设用地归国家所有。


而集体所有的土地此前是无法上市交易的,只有通过政府征收或旧改等形式,将集体土地转变为国有土地,才可以流通。

此次允许集体土地的入市,意味着农民可以直接卖地,不需要经过政府征收。


因此,集体土地,尤其是地理位置优势明显的市中心集体土地,可以缓解目前土地供应紧张的形式,或许会成为未来房地产商眼中的“香饽饽”,其价值也将大大提升,城市中的农村户口,更是坐享土地红利。


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不过,这可不意味着小产权房可以转正。


因为,在《土地管理法》修正中明确提到,“集体经营性建设用地”才能入市。


何为“集体经营性建设用地”?也就是具有“工业、商业等经营性用途”的宗地,并不包括住宅用地。


小产权房转正,短时间看,基本是不可能的。


因此,指望小产权房在这场土地制度巨变的大利好中转正,是不可能的了。



“解禁”的集体经营性建设用地有多少呢?



自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》显示,截至2016年末,全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。


《2016中国国土资源公报》显示,截至2015年末,全国共有建设用地3859.33万公顷(即57889.95万亩)。


粗略计算,农村集体经营性建设用地存量规模仅占全国建设用地总量的9%。但从总量来看,集体经营性建设用地入市对土地市场影响有限。


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而此前备受城市居民关注的“城里人能否去农村买宅基地”相关问题,从目前新版《土地管理法》来看,依然是不被允许的。


新土地管理法,“永久基本农田”取代了原来的“基本农田”,被形象地称为中国基本农田保护2.0版,并将通过编制统一、全新的国土空间规划,形成生态红线、永久基本农田、城市开发边界三条控制线的整体管控框架。


据介绍,新土地管理法在第35条明确规定永久基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途,要求永久基本农田必须落实到地块,纳入数据库严格管理。


同时,原来土地管理法要求各省、自治区、直辖市必须把80%以上的耕地划入永久基本农田,具体的划定的比例由国务院根据各省、自治区、直辖市实际情况来确定,使这部法律的规定更加符合实际。


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新修土地管理法在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定,允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出,地方政府不能强迫其退出宅基地。这意味着,农房抵押、有偿退出、流转等制度设计,将进一步增加农民财产性收入。



结语


集体经营性建设用地的入市影响着城市建设用地的供应,因此对各方的影响一直备受关注。对于农民来说,集体经营性建设用地入市,有利于增加农民收入,保障农民权益。对于政府来说,改变了地方政府单一地通过土地财政增收的方式。政府不再是唯一的土地供给者。对于房地产市场来说,集体经营性土地的入市也为部分房企创造了加速扩张的机会,按照规定,集体经营性用地入市,只能用于经营性用途,因此,一些布局商业、办公、产业的房企可以低成本拿地。对此,你怎么看?欢迎底部留言,与小编互动!

 

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